Утро 28 сентября для алматинцев снова началось со знакомого сценария: толчки, сообщения в домовых чатах и люди во дворах. Землетрясение зарегистрировали в 09:38, эпицентр находился всего в восьми километрах к юго-западу от города. Расчётная интенсивность в Алматы составила 3-4 балла. После таких событий вопрос «на каком этаже ты живёшь?» в Алматы перестаёт быть обычным разговором о красивом виде из окна. Centralmedia24 решил посмотреть, сколько сегодня просят за квартиры на нижних и последних этажах – как в старом жилом фонде, так и в современных ЖК.
Мы посмотрели свежие объявления об аренде двухкомнатных квартир в Алматы. Выборка небольшая и не претендует на статистику всего рынка – это скорее срез того, что арендатор может увидеть на площадке прямо сейчас.
На вторичке разброс получился огромным.
Например, двухкомнатную квартиру площадью 70 квадратов на пятом этаже пятиэтажки на Абая – Айтиева предлагают за 300 тысяч тенге. Это около 4,3 тысячи тенге за квадратный метр.
Ещё дешевле вариант на Ауэзова – Толе би: 54 квадрата, четвёртый этаж пятиэтажного дома – 240 тысяч тенге, или примерно 4,4 тысячи за квадрат.
Квартира на последнем, четвёртом этаже дома на Байтурсынова – Абая стоит уже 350 тысяч за 42 квадрата – примерно 8,3 тысячи тенге за квадрат.
А первый этаж девятиэтажного дома на Айтиева предлагают за 500 тысяч тенге. Площадь – 60 квадратов. Получается те же примерно 8,3 тысячи за квадрат.
Для сравнения, по данным Krisha.kz на 20 сентября, медианная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Алматы составляла 350 тысяч тенге в месяц. Ещё летом было 340 тысяч.
То есть сам по себе первый или последний этаж не делает квартиру дешёвой. На цену сильнее влияют район, состояние жилья, ремонт, площадь и сам дом. Но особенно хорошо разница видна, когда переходим к современным ЖК.
850 тысяч за последний этаж
В новых жилых комплексах страх высоты пока явно не перебивает стоимость ремонта, расположение и класс самого дома.
В ЖК «Престиж Алатау» двухкомнатную квартиру площадью 60 квадратов на втором этаже из семи предлагают за 500 тысяч тенге – около 8,3 тысячи тенге за квадрат.
В Exclusive Life квартира площадью 64 квадрата на восьмом этаже из 12 стоит 550 тысяч – примерно 8,6 тысячи за квадрат.
А квартира такой же площади в этом же комплексе, но уже на последнем этаже из 12, выставлена за 850 тысяч тенге в месяц. Это более 13,2 тысячи тенге за квадрат.
Есть ещё один показательный вариант: 48 квадратов на последнем этаже 13-этажного дома в ЖК Nomad 2 – 500 тысяч тенге, или около 10,4 тысячи за квадрат.
Получается парадоксальная для сейсмоопасного города картина: квартира на последнем этаже современной высотки может стоить в два-три раза дороже квартиры на верхнем этаже советской пятиэтажки.
В среднем аренда в Алматы и без землетрясений заметно дорожает. В августе средняя ставка составляла 6 224 тенге за квадратный метр – на 18,1% больше, чем годом ранее.
Землетрясения уже однажды отправили алматинцев вниз
После серии ощутимых землетрясений 2024 года рынок уже показывал похожую реакцию. В первую половину марта спрос на долгосрочную аренду квартир на 1-3 этажах вырос на 51% всего за неделю. Одновременно участники рынка отмечали снижение интереса к верхним этажам.
То есть если после нынешних толчков ситуация повторится, нижние этажи снова могут получить дополнительный спрос.
Правда, здесь возникает главный вопрос: действительно ли второй этаж безопаснее двенадцатого?
Ниже – не значит безопаснее
Для Алматы требования к строительству учитывают не просто высоту здания, но конструктивную систему, грунтовые условия и расчётную сейсмичность конкретной площадки. В действующем градостроительном регламенте города отдельно прописаны зоны четырёх-пятиэтажной, 10-12-этажной и более высокой застройки.
Более того, для строительства в городе действуют дополнительные ограничения. Между проспектами Абая и аль-Фараби высота новых зданий ограничена девятью этажами и 35 метрами. В отдельных предгорных территориях ограничения ещё жёстче.
Поэтому старенькая пятиэтажка автоматически не становится безопаснее нового 12-этажного монолитного дома только потому, что из неё быстрее выбежать. Есть и обратная сторона.
Во время предыдущей паспортизации Алматы власти сообщали, что среди 10 158 обследованных объектов 3 087 признали несейсмостойкими, в том числе 2 339 многоквартирных жилых зданий.
Позднее охват сейсмоаудита расширили: в два этапа в городе паспортизировали уже 21 441 объект. По итогам этих обследований власти подготовили план повышения сейсмостойкости жилых домов и социальных объектов на 2026-2035 годы.
А что тогда смотреть?
Специалисты обращают внимание прежде всего на конструкцию здания и вмешательство в неё. Архитектор Алмас Ордабаев, например, называл достаточно надёжными крупнопанельные дома, построенные после 1970-х годов, а также некоторые каркасно-кирпичные здания. Но с важной оговоркой – если в них не меняли несущие конструкции.
Особенно внимательно стоит относиться к домам, где первые этажи со временем превратились в магазины, кафе и офисы. Если ради коммерческого помещения владельцы вмешивались в несущие элементы, первоначальная конструктивная схема здания могла измениться. В исследованиях сейсмостойкости одним из наиболее уязвимых типов также называют многоэтажные здания с так называемым «гибким» первым этажом.
Красивый вид или возможность быстро выйти?
После землетрясения выбор этажа в Алматы снова становится не только вопросом комфорта. С одной стороны – новые ЖК, панорамные окна, закрытые дворы и квартиры по 500-850 тысяч тенге в месяц. С другой – старые четырёх- и пятиэтажки, где двухкомнатную квартиру всё ещё можно найти за 240-350 тысяч.
Новый 12-этажный дом, построенный с соблюдением современных сейсмических требований, не становится опаснее советской пятиэтажки исключительно из-за своей высоты. Точно так же низкий этаж не гарантирует безопасности, если само здание имеет конструктивные проблемы или пережило незаконные перепланировки.
И если история 2024 года повторится, сегодняшние 240-350 тысяч за квартиру в четырёх- или пятиэтажке могут выглядеть уже не просто как более дешёвая аренда. Для части горожан несколько лестничных пролётов до улицы снова станут отдельным пунктом при выборе квартиры.
