2025-й стал для рынка недвижимости Казахстана годом роста, но без однозначных ответов на главный вопрос: продолжится ли подорожание дальше. Цены на жильё увеличивались практически во всех сегментах. Однако к концу года рынок начал демонстрировать признаки замедления. В отдельных городах стоимость «квадрата» стабилизировалась, а число сделок пошло на спад. Centralmedia24 разбирался, что стоит за этой динамикой, насколько устойчив текущий рост и какие сценарии ждут рынок в 2026-м.
Тренд на повышение стоимости жилья повсеместно по Казахстану начался ещё весной 2024 года. С тех пор цена на недвижимость росла с незначительными временными снижениями. Например, в ноябре стоимость новых квартир в Алматы увеличилась на 2,9% относительно предыдущего месяца. А в Астане цены на первичку и вторичку замерли. Это может быть временным эффектом после нескольких месяцев активного удорожания.
Министр промышленности и строительства РК Ерсайын Нагаспаев предположил, что ажиотаж на рынке жилья формируют застройщики. Он связал это с тем, что строительные компании хотят быстрее продать свои квартиры и сами подогревают ситуацию.
Он также отметил, что не видит оснований, чтобы цены резко выросли на 30% или больше.
Какова была ценовая динамика в 2025-м и что нас ждёт в 2026-м?
Эпоха лёгких денег прошла – эксперт об изменениях рынка жилья
По мнению эксперта в сфере строительства и участника Qazaq Expert Club Диляры Сейтнуровой, 2025 год можно охарактеризовать термином «адаптивная стабилизация с умеренным ростом».
«Мы не увидели ни взрывного роста (как в эпоху снятия пенсионных излишков), ни глубокого кризиса. Рынок нашёл равновесие в новых экономических реалиях. Ключевой тренд в том, что он окончательно стал «рынком покупателя» во вторичном сегменте и «рынком господдержки» в первичном», – отметила спикер.
Среди главных событий года, повлиявших на рынок, она отметила запуск и унификацию ипотечных программ «Наурыз» и «Отау». По её словам, это стало главным драйвером спроса.
«Выделенные лимиты (около 300 млрд тенге на «Наурыз») поддержали активность, но жёсткие критерии (отсутствие жилья за последние 18 месяцев, депозиты в Отбасы банке) отсекли спекулятивный спрос», – добавила она.
Также точечно на рынок влияли инфраструктурные ограничения. Так, к примеру, в Астане дефицит воды и тепла привёл к сокращению выдачи техусловий новым ЖК. Это искусственно сдерживает предложение и толкает цены на первичку вверх.
По словам эксперта ожидания риелторов в 2025 году оправдались лишь частично. Она отметила, что многие надеялись на ажиотаж с запуском новых ипотек весной-летом, но эффект оказался «размазанным» по времени.
Заморозка вторички на рынке недвижимости
Как отметила Диляра Сейтнурова, первичный рынок (новостройки) в 2025 году показал рост в среднем на 8-14% за год (в зависимости от класса и региона). Основной фактор, повлиявший на это, – рост себестоимости строительства: инфляция, удорожание материалов, логистика и изменения в Налоговом кодексе (рост НДС до 16% с 2026 года).
«На вторичном рынке наблюдалась стагнация или коррекция в пределах инфляции (+4-6%). В реальных сделках (не в объявлениях) цены часто снижались на 10-15% за счёт торга. На такое положение вещей влияла высокая базовая ставка Нацбанка. Она делала коммерческую ипотеку (вне госпрограмм) малодоступной (ставки 17-19%), что «заморозило» вторичку, где нет льготных программ», – пояснила эксперт.
При этом разрыв между сегментами стал очевидным, подчеркнула она.
Лидером роста вышел «комфорт-класс» (первичка). Именно этот сегмент попадает под лимиты госпрограмм (до 36 млн тенге в мегаполисах). Здесь спрос был максимальным, пояснила спикер.
А вот аутсайдерами стали «бизнес» и «элит». Спрос в дорогом сегменте замедлился. Инвесторы заняли выжидательную позицию.
«Если рассматривать региональный разрез, то в Алматы средняя цена «первички» закрепилась в районе 690-750 тысяч тенге за квадрат. Спрос высокий, но избирательный (нижняя часть города и малоэтажные ЖК в приоритете). В Астане средняя цена около 515-520 тысяч за квадрат. Рост цен здесь стимулируется не столько спросом, сколько сокращением вывода новых проектов из-за моратория на застройку без инженерных сетей», – объяснила Диляра Сейтнурова.
Также активный рост показали города с эффектом низкой базы и промышленным потенциалом (например, Павлодар, Актобе). В то время как рынок Караганды и Шымкента вёл себя спокойнее, подчеркнула строительный эксперт.
Ждать снижения цен на первичку бессмысленно, ликвидность вторички будет снижаться – прогнозы на 2026 год
Диляра Сейтнурова отметила, что стройэксперты в будущем году не ожидают снижения цен (коррекции вниз) в номинальном выражении.
Эксперт спрогнозировала три главные тенденции 2026 года:
- Умеренный рост цен (8-10%): инфляционные процессы и дефицит качественного предложения (особенно в Астане) будут толкать цены вверх.
- Дефицит предложения «комфорт+»: из-за ужесточения требований к застройщикам (обязательное наличие гарантии КЖК, проектного финансирования) мелкие игроки уходят с рынка, что снижает конкуренцию.
- Цифровизация и «обеление»: усиление контроля за серыми схемами продаж (бронирование без договоров долевого участия) сделает рынок прозрачнее, но дороже.
Давая советы участникам рынка, эксперт отметила, что «ждать снижения цен на первичное жильё бессмысленно, так как себестоимость растёт».
«Программы «Наурыз» и «Отау» продолжат работу, но лимиты исчерпываются быстро. Если рассматриваете инвестиции – сейчас не время для спекуляций «котлован – ключи», маржинальность минимальна. Смотрите в сторону арендного бизнеса (доходность аренды в Алматы растёт быстрее стоимости метра)», – посоветовала эксперт.
Продавцам она рекомендует быть «реалистами и уступать». По её словам, если нужно продать квартиру во вторичном фонде, стоит быть готовым к торгу. Так как конкурент – не сосед, «а застройщик с льготной ипотекой и рассрочкой».
«Чтобы продать, цена должна быть «в рынке» или чуть ниже. Ликвидность вторичного жилья (особенно старого фонда, панельных домов 80-90-х годов) будет снижаться», – спрогнозировала эксперт.
В заключении Диляра Сейтнурова назвала 2025 год годом отрезвления и перехода к более зрелому рынку. По её словам, эпоха лёгких денег прошла, «наступила эра профессионального подхода к недвижимости».
Спокойный рынок без резких скачков – прогноз риелтора
Руководитель агентства недвижимости Bugachiev Юнус Бугачиев рассказал Centralmedia24 о трендах 2025 года на рынке жилья Казахстана.
«В 2025 году рынок я бы назвал живым, но неровным. Это не спад, но и не бурный рост. Где-то рынок подрос, где-то просто стоял. Сильнее всего на него повлияли процентные ставки, госпрограммы и общее настроение людей. Многие стали осторожнее с покупками и деньгами», – сказал эксперт.
По словам главы агентства, 2025 год частично оправдал ожидания. Он отметил, что те риелторы, «кто быстро подстроился под рынок, сработали нормально». Но покупатели стали считать деньги и дольше принимать решения:
«По ценам в среднем рост был, но умеренный. В популярных районах и хороших объектах цены выросли. Слабые варианты продавались тяжело или с торгом. Самый заметный рост был на первичном рынке и в доступном сегменте. Эконом-класс и ликвидные квартиры уходили быстрее всего. Бизнес-класс продавался, но медленнее».
По словам Юнуса Бугачиева, спрос в целом стал «более выборочным». Казахстанцы стали меньше покупать на эмоциях и «больше смотреть на цену, район и перспективу».
Говоря о 2026 годе, эксперт подчеркнул, что ждёт спокойный рынок без резких скачков. По его мнению, скорее всего, будет плавное движение, где-то – рост и коррекция.
«Всё будет зависеть от ставок, доходов населения и господдержки. Быстрого удорожания, как раньше, я не ожидаю», – отметил Юнус Бугачиев.
Ждать, когда жильё станет дешевле – ловушка: советы для покупателей
Как отметил эксперт, рынок «всегда кажется раздутым, когда цены растут, и провальным – когда падают». Но на самом деле важно не время покупки, а цели.
«Важно, какая у вас цель и какой объект вы рассматриваете, что нашли. Ждать, чтобы стало дешевле – почти всегда ловушка. Вкладываться стоит не из-за даты. Если вы нашли объект, который: в хорошей локации, с сильным потенциалом роста, по цене ниже рынка, или хотя бы по честной рыночной цене. Вот такой объект лучше не отпускать независимо от месяца», – посоветовал эксперт.
Говоря о выгоде для собственников, Юнус Бугачиев подчеркнул, что продавцам необходимо реально оценивать стоимость и быть готовыми к диалогу. Также не стоит ждать «идеального покупателя».
«Сейчас рынок больше про разумный торг и честную стоимость, чем про завышенные ожидания», – подвёл итог Юнус Бугачиев.
Конец 2025 года на рынке недвижимости: динамика продаж и цен
Чтобы понимать, куда движется рынок, нужен анализ цифр. Согласно последней информации Бюро нацстатистики, в ноябре 2025 года количество сделок купли-продажи жилья уменьшилось на 3,1% по сравнению с октябрём того же года.
Количество зарегистрированных за месяц сделок составило 39 973 (в октябре – 41 259). Из них 8 751 – по частным домам и 31 222 – по квартирам.
«Хуже стало продаваться жильё в многоквартирных домах – минус 4,1% (на 1 320 сделок). Всего в ноябре 2025 года по квартирам совершили 31 222 сделок – это 78,1% от общего показателя. Основная доля продаж по жилью в многоквартирных домах приходится на города Астана (27,9%), Алматы (21,9%) и Карагандинскую область (7,3%). Лидерами в продажах по количеству комнат стали двухкомнатные квартиры. В ноябре 2025 года по ним было оформлено 11 888 сделок», – сказано в публикации.
По частным домам количество сделок за месяц увеличилось на 0,4% (на 34 сделки). Всего в ноябре зарегистрировали 8 751 сделку.
Что касается ценовых изменений, за год (ноябрь 2025-го к ноябрю 2024-го) цены на новое жильё повысились на 15,5%. На перепродажу вторичного рынка – на 14,3%. Арендная плата также увеличилась на 11,9%.
За месяц к октябрю 2025 года уровень цен по продаже нового жилья вырос на 2,5%. Перепродаже квартир – на 2,8%. Арендная плата повысилась на 2,4%.
Подводя итог, можно сделать вывод, что резкого скачка цен, как это было в 2021-2022 годы из-за снятия пенсионных излишков и высокого спроса, не будет, особенно на вторичку. По крайней мере, пока драйверы роста неочевидны. Первичка, как обычно, будет дорожать. Остаётся надеяться, что в пределах разумного. Ведь платёжеспособность населения сильно не изменилась.
Читайте также:
