В Казахстане готовятся к заметному изменению на рынке жилья. Финрегулятор предложил допустить коммерческие банки к системе жилищных строительных сбережений – той самой, что до сих пор остаётся монополией Отбасы банка. Если инициатива будет одобрена, граждане смогут копить и брать льготную ипотеку не только в госбанке, но и в других финансовых учреждениях.
Смысл реформы в расширении доступа и удобства для населения. Но у профессионального сообщества есть вопросы.
Например, как изменится рынок, если в государственную систему с ограниченной ставкой и премией от бюджета войдут частные игроки? И не приведёт ли это к новым искажениям – удорожанию жилья или снижению конкуренции в ипотеке?
Пока окончательного решения нет. Руководство Нацбанка и АРРФР обсуждают поправки в проекте нового закона «О банках и банковской деятельности». Вице-министры финансов и экономики призывают дождаться конкретики. Но уже ясно: вопрос о том, кто будет управлять накоплениями граждан и на каких условиях, стал частью более широкой дискуссии о будущем жилищной политики Казахстана.
Как устроена система жилищных строительных сбережений
Система жилищных строительных сбережений (ЖСС) в Казахстане появилась больше 10 лет назад. Её суть проста: вкладчик собирает деньги на счёте, получает премию от государства, по накоплении определённой суммы имеет право на льготную ипотеку. Главная цель – сделать покупку жилья доступной без чрезмерной долговой нагрузки.
До сих пор единственным оператором программы оставался Отбасы банк (бывший Жилстройсбербанк). Через него проходит весь процесс от сбора депозитов до выдачи кредитов. Банк работает под прямым контролем государства и получает финансирование по линии Нацбанка и Министерства финансов. По этой причине конкуренции в сфере жилищных сбережений фактически нет.
Зачем в систему жилищных сбережений запускают частные банки
Агентство по регулированию и развитию финансового рынка предложило изменить эту модель. Новый проект закона «О банках и банковской деятельности» предусматривает возможность для коммерческих банков участвовать в системе ЖСС на тех же условиях, что и Отбасы банк.
Это значит, что любой банк сможет принимать вклады граждан на жилищные цели и выдавать по ним льготные кредиты. Разумеется, при условии, что банк выполнит все нормативные требования и будет подчиняться тем же правилам, что и госоператор.
По словам председателя Нацбанка Тимура Сулейменова, решение не несёт рисков для системы.
«На мой взгляд, это просто расширит охват. Теперь человек сможет обратиться не только в офис Отбасы банка, но и в любой другой коммерческий банк, который работает по тем же условиям. Это создаст удобство и увеличит доступ к льготным программам», – сказал глава макрорегулятора.
При этом допуск частных банков не означает изменения базовых параметров программы. Все участники будут обязаны придерживаться действующих ставок, лимитов и механизмов расчёта премий. Государство продолжит выплачивать вкладчикам положенные бонусы, если банки выполнят условия участия.
Что происходит на рынке жилстройсбережений
Пока же рынок ЖСС фактически застыл. В последние годы Отбасы банк не показывал существенного прироста депозитов.
Формальные барьеры (требование создавать отдельные дочерние структуры с собственным капиталом и лицензией) сделали вход для частных игроков слишком дорогим. В результате граждане остались без выбора. А сама программа перестала быть конкурентным инструментом.
По оценке Нацбанка, нынешние объёмы госипотеки и жилищных сбережений не оказывают значительного влияния на рынок. Программы вроде «7-20-25» охватывают около 2 000 заёмщиков в год. А общий лимит в 100 млрд тенге не планируют увеличивать.
При этом в крупных городах, особенно в Алматы и Астане, цены на жильё выросли примерно на 12% за год. Это говорит о влиянии других факторов, таких как рост себестоимости строительства и дефицит новых площадок.
Частные банки будут принимать жилстройсбережения: есть ли риски
Регулятор не видит угрозы перегрева рынка.
«Мы не прогнозируем пузырь в недвижимости. Банки смогут конкурировать в пределах годовой эффективной ставки вознаграждения в 20%. Превышать её нельзя, чтобы не было разгона рынка», – сказал Тимур Сулейменов.
Таким образом реформа направлена не на расширение льгот, а на рационализацию системы. Правительство пытается сделать программу доступнее для населения, не увеличивая бюджетные расходы.
Вице-министр финансов Ержан Биржанов отметил, что государство сохранит прежние подходы.
«Жилищные выплаты и премии проходят через Отбасы банк. Мы будем мониторить ситуацию и принимать решения по мере необходимости», – сказал журналисту Centralmedia24 Ержан Биржанов.
Пока окончательного решения нет. Вице-министр национальной экономики Азамат Амрин подтвердил, что обсуждения продолжаются: «Окончательного решения ещё нет. Подождём».
Однако направление очевидно – государство стремится вовлечь частный сектор в процесс, где раньше действовал только один оператор. По расчётам регуляторов, это должно оживить конкуренцию и улучшить условия для заёмщиков, не создавая при этом нагрузки на бюджет.
Что изменится для банков, заёмщиков и рынка жилья
Для коммерческих банков участие в системе жилищных сбережений открывает новую нишу. Сейчас они могут выдавать ипотеку только на рыночных условиях, где ставка нередко превышает 20-25% годовых. После принятия закона и при соблюдении единых стандартов банки смогут работать с льготными ставками и государственными премиями. Это создаст дополнительный стимул для привлечения клиентов и расширит кредитный портфель.
Однако участие в программе не будет автоматическим. Как пояснили в АРРФР, банки должны будут выполнять те же нормативы, что и Отбасы банк:
- создавать специализированные подразделения;
- соблюдать требования по ликвидности и капиталу;
- и главное – гарантировать сохранность вкладов и фиксированную ставку по кредиту на протяжении всего срока накопления.
Это значит, что выгода от программы для банков неочевидна. Она зависит от того, насколько эффективно они смогут встроиться в схему с фиксированными параметрами и ограниченной доходностью.
Финансовый советник Арман Байганов из МФО R-Finance считает, что реформа способна оживить рынок.
«Сейчас в Казахстане нет конкуренции по программам жилищных сбережений. Если появятся новые игроки, условия для клиентов могут стать лучше. Главное, чтобы преференции от государства были одинаковыми для всех», – сказал эксперт.
Арман Байганов обратил внимание на риски макроэкономического характера. Казахстанская экономика подвержена инфляционным волнам. В таких условиях стабильность процентной ставки на несколько лет вперёд – серьёзное обязательство. Если инфляция снова ускорится, банкам придётся выполнять условия договоров даже в убыточной для них среде. Поэтому участие в ЖСС может быть выгодно только крупным и устойчивым игрокам, способным держать долгосрочные обязательства.
Возможные последствия для рынка жилья
На уровне государства регуляторы не ожидают ценовых шоков. Вице-министр финансов Ержан Биржанов подчеркнул, что программа не приведёт к росту цен на квартиры:
«Мы не видим здесь влияния на рынок. Госполитика по-прежнему проводится через Отбасы банк, остальные механизмы будут под контролем».
Тем не менее рынок недвижимости чувствителен к любому притоку дешёвых денег. В Алматы и Астане рост цен уже составил около 12% за последний год. И хотя в Нацбанке объясняют это структурными причинами, допуск новых банков в льготную систему может усилить спрос на квартиры эконом-класса. Для застройщиков это сигнал о возможном расширении рынка. А также и дополнительный вызов – как удержать себестоимость без потери качества, если поток покупателей возрастёт.
С другой стороны, для граждан участие банков второго уровня может стать шагом к реальной конкуренции. Сегодня доступ к льготным займам ограничен. По словам главы Нацбанка Тимура Сулейменова, по программе «7-20-25» ежегодно проходит всего 1,5-2 тысячи человек. Даже при сохранении прежних лимитов новые участники позволят перераспределить спрос и сделать систему более гибкой.
Рыночные ипотеки станут дешевле в Казахстане
Параллельно с реформой жилищных сбережений регуляторы готовят снижение предельной годовой эффективной ставки вознаграждения по ипотеке с 25 до 20%. Это решение, по словам главы Нацбанка, направлено на защиту заёмщиков от чрезмерной долговой нагрузки. Банки, которые не смогут вписаться в этот предел, будут терять клиентов.
Регулятор планировал ввести ограничения с 1 ноября 2026 года, но из-за поднятия базовой ставки до 18% срок перенесли на июль 2026 года.
Фактически Нацбанк выстраивает двойную систему защиты. С одной стороны – открывает рынок для конкуренции. С другой – ограничивает возможность спекулятивного роста ставок. Такая комбинация должна удержать рынок от перегрева и обеспечить более справедливое распределение кредитных ресурсов.
Ограничение ставки по ипотеке и допуск частных банков к жилстройсбережениям: что это значит
Если реформа будет реализована, Казахстан получит смешанную модель жилищных сбережений. Государственный Отбасы банк сохранит ведущую роль, но на рынок придут частные игроки с теми же условиями. Населению это даст больше вариантов. А для банков – новая точка роста. Для государства же это способ расширить охват без дополнительных бюджетных расходов.
Но эффект будет зависеть от деталей. Если участие банков окажется формальным или ограничится несколькими крупными игроками, рынок может не почувствовать разницы. Если же регуляторы обеспечат равные условия и прозрачные правила, система жилищных сбережений действительно может стать массовым инструментом накопления и покупки жилья.
Читайте также: Банк на консервации: Bereke снова готовят к продаже?
