Завершение сделки по купле-продаже жилья и факт оплаты не всегда могут гарантировать права покупателя. В каких случаях можно лишиться квартиры и денег? Как этого избежать? Такие кейсы специально для Centralmedia24 разобрал юрист по защите прав дольщиков и спорам с застройщиками Анатолий Бахирев.
Такие истории, когда купленную квартиру могут забрать по решению суда, на самом деле не редкость. Например, сейчас в Астане разгорается скандал вокруг одного ЖК. Пользователь Threads под ником dil.ami (Дильназ) сообщила, что у жителей пытаются отобрать 21 квартиру, которые они купили на вторичном рынке. Проблемы якобы начались после того, как сотрудники налоговой подали иск «из-за долгов застройщика и первых владельцев».
«В иске ответчиком является первый покупатель, который купил квартиру непосредственно у застройщика. Мы купили эту квартиру у неё – вторичку. Полностью за наличные. У остальных покупателей квартиры в ипотеке, а моя оплачена наличными без кредитов», – пожаловалась она.
Теперь девушка опасается, что сделку купли-продажи могут признать недействительной.
В 2021 году эта компания попала в список застройщиков, возводивших объекты без разрешения на привлечение денег дольщиков.
Что надо знать перед покупкой жилья – советы юриста
Генеральный директор и учредитель компании «Закон и справедливость» Анатолий Бахирев ответил на самые волнующие вопросы.
Может ли суд отобрать квартиру за долги застройщика?
«К сожалению, теоретически такая вероятность существует, но она жёстко ограничена законом. В Казахстане это происходит через механизм признания сделок недействительными. Если налоговая докажет, что первая сделка между застройщиком и покупателем была мнимой или совершена с целью ухода от налогов, она может оспорить всю цепочку. Но здесь важно понимать: автоматического лишения прав не происходит. Для каждого последующего владельца нужны основания, а законы в Казахстане сейчас стоят на защите добросовестного приобретения объекта».
«В суде нужно доказать, что покупатель знал или должен был знать о пороках сделки. Налоговая часто аргументирует заниженной ценой или аффилированностью сторон. Однако суды всё чаще отклоняют такие доводы, если сделка прошла через банк, регистрация была официальной, а цена соответствовала рыночной на момент покупки. Сам по себе налоговый долг застройщика – это не повод забирать жильё у третьего лица».
Почему ипотечные квартиры в таких спорах кажутся «неприкасаемыми»? При чём здесь банки и оплата наличными?
«Это вопрос юридической чистоты. При ипотеке банк проводит глубокий комплаенс и оценку. Кроме того, квартира находится в залоге. Суды неохотно идут на признание сделки недействительной, когда затрагиваются интересы залогодержателя-банка. Это не столько несправедливость, сколько результат двойного контроля. Покупатели с наличными часто пренебрегают юридическим аудитом, что делает их более уязвимыми. Кроме того, статья 299 Гражданского кодекса РК о залоге создаёт дополнительные юридические барьеры для изъятия».
Как доказать, что покупатель квартиры добросовестный?
«Одного договора купли-продажи мало. Суды смотрят на реальность передачи денег (выписки со счетов), отчёт об оценке, подтверждение оплаты коммунальных услуг. Важно показать, что вы вели себя как разумный покупатель: проверили обременения, осмотрели объект. И здесь я подчеркну – без профессионального юриста в таких делах не обойтись. Самостоятельно выстроить линию защиты против государственного органа крайне сложно. Согласно статье 261 Гражданского кодекса РК, у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано только в исключительных случаях (например, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли). Налоговая задолженность застройщика – это его персональное обязательство. Если налоговая оспаривает первую сделку, это не аннулирует права последующих владельцев автоматически. Нужно отдельное исковое требование к каждому владельцу в цепочке, где будет доказываться их недобросовестность».
По словам эксперта, в суде истцы должны будут доказать сам факт недобросовестности. К примеру, что покупатель на момент совершения сделки знал об арестах и долгах продавца. Или о том, что сделку совершили для вывода активов.
Аргументы налоговой о заниженной цене легко разбить, если предоставить независимую оценку на дату покупки и подтвердить легальность своих денег.
На каком этапе можно защитить квартиру и каковы типичные ошибки?
«Защита возможна на любой стадии до вступления решения в силу, но критически важна первая инстанция. Основные ошибки: неявка в суд, отсутствие документальных доказательств оплаты, игнорирование досудебного этапа или несвоевременное заявление о применении срока исковой давности», – заключил Анатолий Бахирев.
Говоря о последствиях изъятия недвижимости у третьих лиц в споре, эксперт добавил, что это может привести к дестабилизации рынка, снижению инвестиционной привлекательности и росту цен на юридическое страхование сделок. При этом в суде защита может доказать, что такие действия со стороны истцов могут подрывать конституционный принцип неприкосновенности собственности (статься 26 Конституции РК).
Читайте также:
