Казахстан вложился в строительство складов, рассчитывая на рост торговли и международного транзита. Но теперь часть новых помещений пустует, аренда дешевеет, а девелоперы сокращают строительство. При этом участники рынка продолжают говорить о нехватке инфраструктуры. Почему новые склады не гарантируют новых клиентов и что мешает Казахстану заработать на грузопотоках — разбираемся в материале Centralmedia24.
Склады построили, арендаторов не нашли
По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года в Казахстане пустовали 11,1% качественных складских площадей – максимальный показатель за последние пять лет. Это 234 тысячи квадратных метров, или практически каждый девятый метр.
Причём 67% свободных площадей приходится на объекты, построенные в 2023-2025 годах. Получается, значительная часть недавно введённых складов пока не нашла арендаторов.
Избыток предложения уже ударил по стоимости аренды. Средние ставки снизились на 5% за год – до 4400-4600 тенге за квадратный метр в месяц.
Для девелоперов ситуация сложнее: склады строятся на годы вперёд, требуют крупных вложений, а найти арендатора по цене, которая обеспечит окупаемость проекта, становится труднее.
На начало сентября 2026 года в Казахстане насчитывалось 2,2 млн квадратных метров складской недвижимости. За три предыдущих года рынок пополнился 766 тысячами квадратных метров. Однако теперь строительная активность резко замедлилась: по обновлённому прогнозу IBC Real Estate, ввод новых площадей по итогам года может сократиться на 66% по сравнению с 2025-м.
Грузы идут через Казахстан, но инфраструктура остаётся проблемой
На Central Asia Warehouse Summit 2026 в Алматы представители отрасли обсуждали развитие международных транспортных коридоров. Однако за разговорами о транзитном потенциале стоит проблема: груз недостаточно просто доставить в страну. Его нужно разгрузить, оформить, отсортировать и отправить дальше. Каждый из этих этапов требует инфраструктуры и денег.
Директор по макроэкономическим исследованиям Центра экономики инфраструктуры Дмитрий Шульц обратил внимание на сложности международных перевозок через Центральную Азию.
«У нас несколько пересечений границ с таможенными процедурами. У нас интермодальность», – отметил он.
Другими словами, перевозчикам приходится проходить пограничные процедуры и организовывать перегрузку товаров между разными видами транспорта. Это усложняет доставку и увеличивает издержки.
По мнению Шульца, решить часть проблем мог бы наднациональный оператор, который координировал бы перевозки по международным маршрутам.
«Наша позиция, которую мы отстаиваем, должен быть наднациональный оператор», – заявил эксперт.
При этом Казахстан рассчитывает на рост торговли между странами Центральной Азии, Китаем, Россией и Европой. Но сам по себе рост грузопотоков ещё не означает, что новые складские комплексы будут заполнены.
Склады нужны, но где брать деньги?
Ещё одну проблему поднял представитель логистической отрасли Ерхат Искалиев. По его словам, Казахстану необходимо развивать не только склады, но и грузовой автотранспорт, курьерские службы и аэропорты.
Особое внимание он уделил финансированию транспорта и городскому планированию. Новые логистические объекты нельзя строить без учёта транспортных маршрутов и потребностей бизнеса.
«Мы ставим вопрос, в первую очередь, это создание мастер-планов в городах», — сказал Искалиев.
Проблема касается не только размещения объектов. Согласно исследованию IBC Global, представленному на саммите, 52% опрошенных девелоперов назвали стоимость и доступность финансирования одним из главных препятствий для развития.
При этом 81% застройщиков планируют запускать новые складские проекты в течение ближайшего года. Одновременно 62% опасаются недостаточного спроса, а 48% – избытка предложения.
Иными словами, рынок собирается строить дальше, хотя сами инвесторы не уверены, что смогут заполнить новые помещения.
Казахстан строит склады, а соседи испытывают дефицит
Ситуация особенно заметна на фоне Узбекистана. По данным Всемирного банка, дефицит современной складской инфраструктуры в соседней стране достигает 88% от потребности.
В Казахстане же вопрос уже не только в количестве площадей, но и в том, смогут ли собственники найти для них клиентов.
Получается парадокс: Казахстан располагает крупнейшим фондом качественных складов в Центральной Азии, но часть этих объектов простаивает. В то же время соседние страны испытывают нехватку современной инфраструктуры.
При этом для казахстанского бизнеса даже наличие свободных помещений не всегда означает доступную логистику. Склады могут находиться далеко от нужных маршрутов, не иметь подходящего оснащения или оставаться слишком дорогими.
И пока участники рынка обсуждают новые международные коридоры и инвестиционные проекты, девелоперам предстоит решить более приземлённую задачу – найти арендаторов для уже построенных объектов. Без этого очередной логистический бум рискует обернуться новыми пустующими складами.
Читайте также:
