Отбасы банк в Казахстане называют «банком для семьи». Он должен был решить проблему доступности жилья: накопил – получил льготный кредит – купил квартиру. Но реальность оказалась другой. Молодёжь годами копит, делает взносы, берёт кредиты, но максимум получает только «однушку» в «панельке» 90-х годов и долг на десятилетия. Корреспондент Centralмedia24 постарался разобраться, действительно ли социальный проект превратился в инструмент для заработка.
Как надежда на 10 лет кредита превращается в 25-летний долг
Разбираться в проблеме доступности жилья легче всего на самом контрастном примере –южной столице у предгорья Алатау, Алматы. Международные индексы обещают, что квартира здесь обойдётся в 10 лет средней зарплаты казахстанской семьи. Но только если направлять все доходы исключительно на кредит. Такие данные приводит сервис Numbeo. Этот показатель усреднённый и не отражает реальной картины.
На Krisha.kz видно: в центре города квадратный метр стоит до 800 тысяч тенге. В таком случае срок накоплений растягивается уже не на 10, а на 20-25 лет. И это без учёта роста цен, инфляции и семейных расходов.
Отличным примером служит блогер, писатель и популяризатор казахского языка в интернете Глеб Понамарёв. Он описал в своих соцсетях личный опыт:
«Сегодня я закрыл свой депозит в Отбасы. В 2019 году я открывал его с надеждой накопить на своё жильё. В таком темпе на первоначалку я бы копил 33 года. «Однушка» сейчас – 30 млн тг, комфортные квартиры – 80-90 млн. Для меня это нереальная цифра».
Его история наглядно показывает, как молодой семьянин с хорошей работой и небольшой семьёй не способен накопить на квартиру, ведя при этом активный образ жизни. Красивые расчёты разбились о реальность.
Успешный кейс? Льготная ипотека и квартира в «панельке«
Наш коллега журналист Руслан выбрал другую стратегию. Он три года копил средства на депозите в Отбасы банке и смог внести половину стоимости квартиры. Банк покрыл вторую часть кредита под 4,8% годовых.
«Сотрудники банка сопровождали сделку, подсказывая, какие документы необходимы. Благодаря цифровизации за всё время пришлось лишь четыре раза съездить в филиал. Покупка была совершена всего за две недели», – рассказал он.
Формально это пример «успешного» использования льготной ипотеки. Но результат наталкивает на раздумья. В кредит получаешь однокомнатную квартиру в панельном доме 1990 года, то есть 35-летнюю «вторичку«. Неужели это теперь норма в реалиях нашей страны?
Экономист: Стоимость жилья в Казахстане завышена
Экономист Расул Рысмамбетов считает, что официальные данные и реальность расходятся слишком сильно:
«В целом жильё Алматы доступно за 10 лет средней зарплаты. Но реальные цены в центре – это уже 20 лет, может быть и до 50 лет. Вопрос доступности для молодёжи остаётся открытым в Казахстане, как и во многих других странах».
По его словам, программы накоплений вроде бы дают шанс, но они слишком спорные:
«Отбасы даёт шанс, очень непростой, но всё-таки шанс зайти на рынок, а не оставаться без альтернатив. Но было бы эффективнее, если бы сузили круг получателей. Сам факт, что у нас очень многие проходят по скорингу Отбасы банка, говорит о том, что у нас не хватает жилья».
Экономист напомнил скачок цен после разрешения использовать пенсионные накопления:
«После разрешения тратить пенсионные накопления на жильё цены выросли почти в два раза. Для тех, у кого не было накоплений, жильё стало просто недоступным».
Он обратил внимание и на непрозрачность самого строительного рынка:
«Чуть ли не на половине наших строек рабочие работают нелегально – это иностранцы с минимальной социальной защитой. Когда во время пандемии закрыли границы – многие стройки остановились».
И здесь возникает вопрос: если холдинг «Байтерек» через Казахстанскую жилищную компанию выкупает облигации акиматов, финансирует проекты и гарантирует дольщиков, почему он закрывает глаза на такие схемы? Получается, что государственный фонд формально поддерживает рынок, где цена формируется непрозрачно, а трудовые отношения остаются в тени?
Расул Рысмамбетов отметил пользу банка, но при этом предложил рассмотреть и другой путь для Отбасы:
«Отбасы даёт хоть какую-то дисциплину накоплений, ставка там ниже инфляции, и это помогает семьям. Но, может быть, банку стоило бы вообще перестать работать только как кредитная организация. Гораздо эффективнее, если бы он занялся управлением арендным жильём. Тогда это был бы настоящий социальный инструмент: семьи могли бы снимать квартиры на льготных условиях, а рынок не перегревался бы из-за постоянного вливания льготных кредитов».
Вопрос о сути самого Отбасы банка остаётся спорным:
«Банк зарабатывает на процентах, работает как бизнес. Неоднократно его обвиняли в том, что у него есть двойной процент: человек взял 50% в банке, а платит проценты со всех 100%. Но пока это единственный институт, который системно поддерживает семьи».
По поводу альтернативы в виде строительства частного дома эксперт высказался скептически:
«Дом интересен, только если купить развалюху с инфраструктурой и достраивать. Если без инфраструктуры – это плохо. Пока квартиры через Отбасы практичнее. Но если будут продавать участки с дорогами и коммуникациями, это станет реальной альтернативой».
Таким образом, экономист видит проблему в системном перегреве рынка: жильё завышено в цене, программы льгот стимулируют спрос, а государство перекладывает риски на граждан.
Риелтор: Ипотека – норма, но считать надо уметь
Вице-президент Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко считает, что покупка жилья в кредит – нормальная мировая практика.
«Недвижимость – самый дорогой товар, на который есть спрос всегда. Во всём мире люди привлекают кредиты, чтобы его приобрести. Это не отклонение, а правило. Вопрос только в том, какие цели ставит молодая семья и насколько готова ограничить себя ради собственных квадратных метров», – подчеркнула она.
При этом она согласна, что именно льготные программы стали причиной роста цен:
«Наличие льготных займов для любых категорий граждан пока до добра не довели. Привели лишь к разгону цен на рынке. Продавцы реагируют на рост платёжеспособности и поднимают цены. Яркий пример – массовое снятие денег из ЕНПФ. Вместо доступного жилья мы получили ценовой всплеск».
Риелтор тоже указала и на альтернативный путь – строительство частного дома.
«Не секрет, что застройщики при строительстве и продаже частных домов имеют 30-40% прибыли. Это и есть путь к экономии: купить участок и построить дом самостоятельно. Для многих семей это может оказаться выгоднее, чем погоня за квартирой в новостройке».
Главный аргумент эксперта в пользу ипотеки через Отбасы банка – ставки ниже инфляции.
«Когда мы берём заём под 5-6% годовых при инфляции минимум 11% – это фактически беспроцентная рассрочка. Никакой банк второго уровня такого не даст. И это ключевое отличие Отбасы от коммерческих кредиторов», – подчеркнула Нина Лукьяненко.
Она связывает негативные оценки Отбасы банка с низкой финансовой грамотностью населения.
«К огромному сожалению, в наших школах и вузах не учат экономическому мышлению. Молодёжь плохо считает, и отсюда рождаются мифы: будто Отбасы обманывает, заставляет переплачивать. На деле, если разобраться в процентах и скидках, которые банк выбивает у застройщиков для своих клиентов, – выгода очевидна», – добавила она.
Таким образом, риелтор признаёт перегретость рынка и влияние льгот на цены, но делает противоположный экономисту вывод: при грамотном подходе и дисциплине Отбасы банк остаётся самым выгодным инструментом на рынке.
Десятки программ – одна реальность: «панелька» на окраине
Официально Отбасы банк предлагает десятки продуктов:
- «Нұрлы жер» – 5% годовых, взнос от 20%, срок до 25 лет.
- «Бақытты отбасы» – 2% годовых, срок до 19 лет, лимит 15 млн тенге.
- «Свой дом» – 3,5-7% годовых, срок до 25 лет.
- Специальные кредиты для военных, женщин, очередников.
Но фактически лимиты таких программ позволяют купить лишь «однушку» в панельном доме. Молодая семья без льгот чаще всего получает ставку 3,5-7% и обязательство внести 20-50% от стоимости квартиры.
Социальная миссия или бизнес на семьях?
Отбасы банк входит в топ-5 банков Казахстана по активам. В 2023 году его прибыль составила 147,5 млрд тенге, из которых 44,3 млрд тенге перечислили в виде дивидендов акционеру – холдингу «Байтерек». На середину 2025 года активы достигли 4,64 трлн тенге, чистая прибыль за полгода – 65,7 млрд тенге.
Через «Байтерек» и Казахстанскую жилищную компанию банк получает дешёвое финансирование: выкуп облигаций акиматов под 0,35%, проектное кредитование вроде G4 City на 31 млрд тенге и гарантии дольщикам.
Такая схема снимает риски с девелоперов и самого банка, но не делает жильё доступнее для людей. Для семей риск остаётся прежним – десятилетиями выплачивать кредиты за квадратные метры, которые дорожают быстрее доходов. «Байтерек» в этой модели фактически поддерживает стабильность системы ради рынка и его игроков, а не ради молодых семей, для которых и задумывался госбанк.
Социальный институт с коммерческими привычками
К «социальной» роли банка добавляется и вопрос о его поведении в работе с клиентами. Это малоизвестный кейс, но вполне показательный.
Адвокат Равиль Идриссов у себя в соцсетях отметил:
«Сегодня это затронуло одного клиента, завтра – может коснуться любого».
Речь идёт о ситуации, когда Отбасы банк в одностороннем порядке увеличил комиссию за замену залога в четыре раза.
«Банк, который обязан защищать интересы своих клиентов, в одностороннем порядке увеличивает комиссию за замену залога в 4-кратном размере. Без уведомления. Без согласия заёмщика. Вопреки требованиям действующего законодательства», – подчеркнул адвокат.
Этот случай показывает: Отбасы банк может вести себя как обычный коммерческий банк. Не как социальный институт, каким его позиционирует государство.
Почему в Германии и США ипотека работает иначе
Риелтор Нина Лукьяненко отметила, что инструменты, схожие на механизмы работы Отбасы банка, существуют и за рубежом. В Германии уже десятилетиями работают жилищно-сберегательные кассы. По похожей схеме: сначала – накопления, потом – кредит по фиксированной ставке. Но там они не доминируют. Кассы – лишь часть рынка, а люди могут выбирать между ними и обычными банками.
В США и Европе льготные кредиты тоже есть, но они адресные: для военных, студентов, молодых специалистов или многодетных семей. Такие программы не формируют весь рынок, а лишь дополняют его.
Казахстан пошёл другим путём. Здесь почти весь рынок ипотеки сосредоточен в одном государственном банке.
В отличие от Германии или США, где это только опция, в Казахстане Отбасы банк стал единственным выходом для большинства семей. Именно это делает систему уязвимой: доступность жилья зависит не от конкуренции и разных предложений, а от правил одного банка и решений государства.
Как рост цен на жильё влияет на рождаемость
Недоступность жилья бьёт не только по экономике, но и по демографии. Международные исследования ООН показывают: рост цен на квартиры приводит к снижению рождаемости и откладыванию браков. Авторы этих исследований подчёркивают: отсутствие автономности, собственного жилья или уверенности в завтрашнем дне стимулируют бездетность, останавливает личный прогресс и разрушает институт семьи. Нет жилья – нет демографии. Это отражается и на ментальном здоровье людей.
Казахстан последние годы показывает положительную динамику по рождаемости, но именно это подтверждает тенденцию: семьи всё чаще сталкиваются с выбором между ипотекой и рождением ребёнка. В Алматы собственным жильём владеют только 1,2% молодёжи до 30 лет. Остальные арендуют недвижимость или живут с родителями. Для многих вопрос квартиры становится фактором, который откладывает создание семьи или подталкивает к эмиграции.
Отбасы банк: поддержка для одних, разочарование для других?
Отбасы банк задумывался как «банк для семьи». Сегодня он работает как часть государственной финансовой системы: формально поддерживает семьи, но одновременно обеспечивает стабильность рынка и прибыльность самого банка.
Эксперты сходятся в одном: ставка Отбасы банка ниже инфляции. Это даёт преимущество тем, кто умеет планировать. Но позиции различаются. Экономист Расул Рысмамбетов считает, что это лишь временное облегчение и что банку стоило бы заняться льготной арендой, чтобы снизить давление на цены. Риелтор Нина Лукьяненко утверждает, что ипотека – нормальная мировая практика и при дисциплине Отбасы банк остаётся самым выгодным инструментом.
В итоге Отбасы банк помогает отдельным семьям, но не делает жильё по-настоящему доступным. Прибыль банка растёт, а молодёжь по-прежнему откладывает автономность на годы. Выходит, что «банк для семьи» фактически превратился в инструмент заработка, а не в механизм реальной поддержки молодых людей?
Читайте также:
