В Казахстане продолжается обновление жилого фонда: старые и аварийные дома сносят, жильцов переселяют. В отдельных случаях недвижимость изымают для государственных нужд, часто под строительство и благоустройство. При этом квартира, из которой человеку предлагают переехать, может находиться в ипотеке и быть заложена банку. Возникает вопрос: что происходит не только с жильём, но и с кредитом? Как не потерять деньги и какие варианты решения проблемы существуют, Centralmedia24 узнал у эксперта.
Примером активной реновации можно назвать Алматы. Только до конца 2026 года в городе планируют переселить жителей десятков ветхих двухэтажных домов, в том числе расположенных в зонах тектонических разломов. Но похожие ситуации возникают и в других регионах при признании жилья аварийным, сносе домов и изъятии государством.
Как правило собственнику могут предложить компенсацию или другое жильё, однако квартира одновременно является обеспечением по ипотечному займу. Может ли банк направить полученные за неё деньги на погашение долга? Что останется собственнику, если компенсация окажется ниже остатка по ипотеке? И сохранится ли кредит, если вместо старой квартиры человеку предоставляют новую?
Кроме того, с 14 сентября 2026 года собственники единственного аварийного жилья получили отдельный механизм переселения. Теперь акиматы будут предоставлять им жильё из коммунального жилищного фонда. При этом площадь принадлежащего собственнику аварийного жилья, при расчёте нормы нового учитывать не станут. А старую квартиру собственник обязуется передать в коммунальную собственность.
Кому же достаётся компенсация и что делать собственнику, чтобы не остаться одновременно без квартиры и с непогашенным долгом.
Кредит сам по себе никуда не девается
Как рассказала Диляра Сейтнурова, эксперт QazExpertClub в сфере строительства и недвижимости, ей часто пишут владельцы квартир в старых домах Алматы, попавших под снос или под изъятие, когда ипотека ещё не закрыта.
По её словам, людей действительно пугает, что жилье заберут, а долг перед банком останется. Однако, паника чаще случается от незнания механики и сама ситуация решаемая, считает эксперт. Что же происходит с ипотекой и важно ли основание сноса?
«Нужно понимать, что ипотечный кредит не исчезает сам собой. Договор с банком продолжает действовать. Меняется судьба залога, то есть самой квартиры. Здесь работает статья 324 Гражданского кодекса (ГК) «Последствия принудительного изъятия заложенного имущества». Если право собственности прекращается из-за изъятия для государственных нужд, реквизиции или национализации и вам дают возмещение или другое жилье, залог переходит на это новое имущество либо на сумму компенсации. Банк при этом вправе потребовать досрочно погасить кредит», – разъяснила специалист.
При этом, как отметила Сейтнурова, основание сноса имеет значение. И механизм в трех ситуациях разный.
- В случае изъятия жилья для государственных нужд (красные линии, дороги, соцобъекты) применяют Закон о государственном имуществе и статья 324 ГК. Фактически город выкупает жилье по рыночной оценке.
- Аварийное жилье регулирует Закон о жилищных отношениях. Дом признают опасным для проживания, жильцов переселяют или выплачивают компенсацию.
- Если речь о реновации через частного застройщика, то это гражданско-правовая сделка. Застройщик выкупает квартиру или даёт равнозначную квартиру. Государственного принуждения нет, ваше согласие обязательно.
Эксперт снова привела в пример Алматы:
«Масштаб понятен по цифрам программы реновации в городе. До 2030 года должны снести примерно 1403 домов и около 14 500 квартир (показатели еще уточняют). Примерно 3700 квартир город выкупает сам под красные линии, водоохранные зоны и социальные объекты. Остальное отдали кооперативам и застройщикам. У каждой категории свой порядок компенсации. Это первое, что нужно выяснить о своём доме», – советует она.
Кто же получает деньги и как лучше поступить
Как пояснила Диляра Сейтнурова, формально возмещение причитается собственнику. Он владелец и сторона договора об изъятии. Однако у банка есть залог, а значит право преимущественного удовлетворения из этой суммы (статья 324 ГК).
На практике деньги не выдают на руки свободно. Компенсацию проводят через банк или направляют на специальный счет. Банк первым закрывает задолженность, а владелец получает лишь остаток.
«Банк забирает только фактическую задолженность. Право банка ограничено размером его требования. Если компенсация 30 млн тенге, остаток ипотеки 20 млн, то банк удерживает 20 млн и оставшиеся 10 млн ваши. Это прямо следует из формулы «преимущественного удовлетворения требования». Требование банка это и есть остаток долга с процентами и (если она начислена) неустойкой на дату погашения», – рассказала спикер.
При этом Сейтнурова подчеркнула, что остаток считают на день фактического закрытия кредита. И день оценки жилья тут ни при чем. Она рекомендует людям, оказавшимся в подобной ситуации, взять в банке справку с точной суммой к погашению на конкретную дату. Только так можно понять, сколько реально человек получит на руки.
А что делать, если компенсация меньше долга? Здесь, по словам эксперта, начинается неприятная часть:
«Залог и кредит это две разные вещи. Квартира, это обеспечение. Кредит, это ваше личное обязательство перед банком. Когда квартиру сносят, обеспечение пропадает. Само обязательство никуда не девается. Например, жилье оценили в 20 млн тенге, а банку вы должны 25 млн. 20 млн уходят в счет долга. 5 млн остаются на вас. Только теперь этот остаток уже без залога. Банк вправе требовать его по общим правилам, вплоть до суда».
Именно поэтому, по словам Сейтнуровой, заниженная оценка бьет по ипотечникам сильнее всех. Так как для собственника без кредита низкая оценка это потеря части рыночной стоимости. Для ипотечника же это риск остаться без жилья и с долгом одновременно.
«Добавлю то, о чём обычно молчат. Страховка на квартиру такие случаи, как правило, не покрывает. Снос по решению государства почти всегда исключён из страхового договора, в отличие от пожара или стихийного бедствия. Проверьте свой полис заранее», – советует специалист.
Один из вариантов решения проблемы, по мнению эксперта, взять другое жилье вместо денег и перенести ипотеку на него.
Для ипотечника, по словам Сейтнуровой, часто это лучший вариант. Такой ход также прописан в статье 324 ГК: залоговое право распространяется на предоставленное взамен имущество. Проще говоря, ипотека переезжает со старой квартиры на новую.
«Но есть условия. Замену залога согласовывает банк. Он проверяет, что новая квартира ликвидна и стоит не дешевле остатка долга. Дальше идет переоформление. Со старой квартиры обременение снимают, на новую регистрируют. Пока новый залог не зарегистрирован, банк держит ситуацию на контроле и может просить дополнительные гарантии», – говорит эксперт.
Так что обязательно необходимо проверять:
- равнозначность жилья по площади и числу комнат.
- готовность банка одобрить именно этот объект
- сроки переселения и то, кто оплачивает аренду временного жилья на период стройки.
Сейтнурова отмечает, что по правилам, аренду на время строительства покрывает застройщик. Причем, «условие должно стоять в соглашении на бумаге, а не звучать на словах».
Как защититься, если компенсацию занизили
Диляра Сейтнурова подчеркивает, что оценку акимата или застройщика вы не обязаны принимать как истину. Так как Закон о государственном имуществе (статья 67) требует определять выкупную цену по рыночной стоимости через независимого оценщика.
Таким образом, по словам эксперта у граждан есть несколько инструментов защиты:
- Своя независимая оценка. Заказываете оценщика с лицензией сами. Его отчет имеет полную юридическую силу и ложится в основу спора.
- Согласительные процедуры. После уведомления по госнуждам дается 15 дней на ознакомление и до 20 дней на предложения к проекту договора (статьи 64 и 69 Закона о государственном имуществе).
- Суд. Если акимат настаивает на своей цене, спор уходит в суд, и там вы предъявляете собственную оценку. Дело рассматривают в месячный срок. При отказе в иске ваши убытки возмещают из бюджета (статья 65).
- Право не подписывать. Пока соглашение не подписано, изъятие по заниженной цене юридически не оформлено. Подпись, это финальная точка. Ставить ее на невыгодных условиях вы не обязаны.
«На что же смотреть в оценке. По моему опыту в отчётах акимата занижают три вещи: сделанный ремонт, долю в земельном участке под домом и упущенную выгоду, если квартира сдавалась. Полная площадь с балконами, свежие рыночные аналоги по вашему району, реальное состояние жилья. Все это должно быть в расчёте. Если этого в отчете нет, оценка неполная», – пояснила спикер.
Эксперт предложила пошаговый план, который может помочь владельцу жилья после уведомления о сносе или изъятии:
- Не подписывайте соглашение сразу. Уведомление открывает переговоры. Это ещё не приговор, и время у вас по закону есть.
- Зафиксируйте основание. Выясните точно: госнужды, аварийность или частная реновация. От этого зависит весь дальнейший порядок и объем ваших прав.
- Запросите документы в акимате. Постановление об изъятии или о сносе, отчет об оценке, проект договора, перечень обременений, которые будут прекращены.
- Запросите справку в банке. Точный остаток долга к погашению на конкретную дату, письменную позицию банка по замене залога, условия досрочного погашения без штрафов.
- Закажите свою независимую оценку. Оценщик с лицензией, отчет по рыночной стоимости с учетом ремонта, доли в земле и упущенной выгоды.
- Проверьте полис страхования. Покрывает ли он снос и изъятие. Скорее всего нет, и знать это лучше заранее.
- Идите к юристу до подписи. Особенно если оценка ниже остатка долга или вам предлагают жилье меньшей площади.
«До консультации с юристом не подписывайте соглашение о выкупной цене и отказ от претензий. Любой документ с формулировкой “с оценкой согласен” или «претензий не имею». Подпись под такими бумагами потом почти невозможно оспорить», – предупредила эксперт.
Подводя итог Диляра Сейтнурова подчеркнула, что, по сути, задача владельца жилья сводится к двум пунктам: добиться честной оценки и проследить, чтобы компенсации хватило на закрытие кредита. Все остальное – работа с документами и сроками. Так что «не стоит спешить с подписью, лучше всё почитать и требовать от акимата и банка бумаги в письменном виде».
Читайте также:
