Это не пошаговый план, а история суда, как в Алматы продавали земельные участки под прикрытием инвестиционных проектов. Детали разбирательства – в материале Centralmedia24.
С 2018 по 2022 годы Социально-предпринимательская корпорация «Алматы» получила 202 участка (48 га) во временное возмездное землепользование. Формально – для реализации инвестиционных проектов. Фактически – под строительство жилых комплексов, СТО, парковок, торговых и административных объектов. Некоторые из участков позже продали в нарушение закона – без проведения торгов.
Несостыковки заметили в территориальном подразделении Министерства сельского хозяйства. И речь идёт не о единичной «ошибке». С соответствующим иском в суд обратились представители департамента по управлению земельными ресурсами Алматы.
В суде и выяснилась схема распределения городской земли.
Как продавали участки под видом инвестпроектов
История началась в 2023 году с прокурорской проверки. В своём заявлении в суд истец отметил, что значительная часть проектов не имела признаков инвестиционных, а значит, земли должны были предоставить исключительно через аукционы. Ответчики по делу: акимат Алматы, управление земельных отношений города и АО «Социально-предпринимательская корпорация «Алматы».
В суде рассматривали конкретные 13 участков, переданных СПК по постановлению акима от 18 января 2021 года. Городом в то время управлял Бакытжан Сагинтаев, ныне – председатель коллегии Евразийской экономической комиссии.
В суде представители ответчиков строили свою защиту вокруг аргумента о переходном периоде. Мол, в 2021 году ещё не было правил определения инвестиционных проектов. По их позиции, это означает, что местные власти могли шире трактовать нормы Земельного кодекса. В суде такую логику отвергли – отсутствие подзаконных правил не отменяет требований закона.
Государственную землю предоставляют на торгах. Исключения возможны только в строго определённых случаях.
Как бизнес купил участок по бросовой цене под строительство магазина
Проверяющие легитимность сделок установили, что всего реализовали 10 коммерческих проектов. К примеру, по материалам дела, в ноябре 2020 года СПК и ТОО «Ясный Элемент» заключили соглашение об инвестировании в строительство торгового помещения для производства мясной, молочной и хлебной продукции на предоставленном СПК земельном участке.
Общая стоимость инвестиций сторон по договору составила 146 млн тенге. Из них 120 млн тенге – вклад инвестора, 26 млн тенге предоставила СПК в виде земельного участка с правом выкупа для ТОО. Однако в экспертном заключении по проекту указали на недостатки в такой сделке.
«Это необоснованный размер инвестиционных затрат, отсутствие сводного сметного расчёта или ПСД, какого-либо подтверждения указанных в бизнес-плане показателей, финансовой модели проекта наряду с расчётами инвестиционной эффективности. Финансирование проекта подтвердили только на 16%. Не раскрыли иные источники финансирования или информацию, обосновывающую возможность привлечь кредит. Существует риск не завершения или несвоевременного завершения строительно-монтажных работ и запуска проекта по вышеизложенным причинам. Однако решение общего собрания приняли вопреки заключению экспертов департамента, экспертизы и финансовой составляющей проекта, то есть на собрании не приняли во внимания вышеуказанные недостатки», – отметил в суде истец.
В декабре 2021 года СПК продала право временного возмездного землепользования ТОО «Ясный Элемент» по договору купли-продажи за 26 млн тенге.
«Таким образом СПК оказывает предпочтение при реализации инвестиционной программы и передаче в частную собственность земельного участка по недоработанным проектам, а также усматривается реализация земельного участка по заниженной стоимости», – отметили в решении.
Какое решение принял суд первой инстанции
Остальные претензии касались ещё 12 участков. Истец настаивал, что акимат Алматы в нарушение статьи 48 Земельного кодекса предоставил без торгов физическим и юридическим лицам земельные участки, не соответствующие исключительному случаю.
На практике схема выглядит так: акимат передаёт СПК участок без торгов. Там оформляют аренду, а затем продают право аренды частному инвестору. Без аукциона. Таким образом государственную землю выводили из конкурентного оборота.
В суде отметили, что инвестиционный проект – это не любой бизнес-план. А строительство жилых комплексов, парковок и СТО в перечень приоритетных видов деятельности не входит. Следовательно, такие проекты не дают права обходить аукционы.
Истец просил отменить и признать незаконными соответствующие постановления акимата Алматы. То же касается и договоров об аренде земельных участков и купли-продажи. Суд первой инстанции удовлетворил иск департамента по управлению земельными ресурсами.
О каких участках идёт речь
Отдельного внимания заслуживает нынешнее состояние спорных участков в государственной кадастровой системе. При изучении кадастровых номеров корреспондент Centralmedia24 выяснил, что за каждым из 13 земельных участков сейчас указано одинаковое целевое назначение и площадь – 16 кв. м для размещения антенно-мачтовых сооружений. При этом, напомним, в материалах дела речь шла о существенно больших по площади землях, предоставленных под инвестиционные проекты.
Так, один из 13 участков расположен в Алмалинском районе. Доподлинно неизвестно, под какой проект его выделили в рамках рассмотренных в суде инвестиций. Но во вкладке обременения указали заинтересованных – ТОО «LC Commerce» (Эл Си Коммерц). Правообладателем же участка числится АО «СПК» Алматы.
В Медеуском районе два участка. То же заинтересованное ТОО, правообладатель, площадь и целевое назначение.
В Алатауском районе четыре из пяти участков также содержат информацию о заинтересованном по обременению ТОО «LC Commerce».
В Бостандыкском и Турксибском районах по два участка – аналогичная ситуация. Такая же картина и с одним участком в Жетысуском районе.
Несостыковки с кадастровой картой или новая схема?
Нынешнее целевое назначение участков не раскрывает, что ранее находилось по кадастровому номеру или планировали построить на этих землях.
Так что же произошло? После решения суда первой инстанции земли могли перерегистрировать с новым целевым назначением. Ещё в кадастровой системе могли отразить не основной участок, а выделенный под ним минимальный сервитут/фрагмент. Либо же владельцы провели техническую переквалификацию, позволяющую временно вывести участки из зоны внимания.
В итоге сейчас связь участков с предыдущими инвестпроектами в кадастровой карте не прослеживается. Фактически они растворились в земельном кадастре.
При чём здесь ТОО «LC Commerce» и АО «Логиком«?
Основной вид деятельности ТОО «LC Commerce» (Эл Си Коммерц) – аренда (субаренда) и управление собственной или арендованной жилой недвижимостью.
По данным Кompra.kz, фирма четыре раза выполнила госконтракты на общую сумму 122 млн тенге. Однако на специализированном сайте госзакупок не удалось найти хоть какой-то информации об этом.
Руководителем ТОО числится Алексей Барсуков. Единственным владельцем и учредителем – АО «Логиком» (топ-50 частных компаний Казахстана по версии Forbes). Конечный бенефициар – крупнейший производитель компьютерной техники, выпускающий товары под собственной маркой.
Кроме того, общество специализируется на разработке и внедрении программного обеспечения в МСБ по всему Казахстану. Крупные клиенты компании – Народный банк Казахстана, Qazaq Banki, Банк ЦентрКредит, АО «Хоргос-Восточные ворота», АО «Кселл» и АО «Алтел».
Руководит компанией Сергей Швалов. При этом информацию об учредителях и составе совета директоров на их сайте, а также во всех открытых государственных базах данных, намеренно скрыли.
Скрытность стала возможной из-за действий бывшего министра юстиции Берика Имашева – свата Дариги Назарбаевой, который в 2015 году подписал соответствующий приказ (№ 106 «Об утверждении типовых уставов юридических лиц, относящихся к субъектам малого, среднего и крупного предпринимательства«). С тех пор некоторые АО и ТОО скрыли информацию о своих бенефициарах в открытых источниках, ссылаясь на конфиденциальную информацию.
По неподтверждённым данным, единственным акционером АО числится офшорная компания KS8 Holding B.V., которую связывают с именем Куанышбека Есекеева, бывшего главы «Казахтелекома» и одного из самых влиятельных фигур в IT-секторе страны.
Впрочем, сейчас не об этом, потому что компания просто имеет право на свои антенны на участках, ставших предметами спора в суде. А сами земли с адресами и историей инвестпроектов будто исчезли из открытых данных.
Почему в апелляции отменили решение суда первой инстанции
Ответчики по делу не согласились с решением суда первой инстанции и подали апелляционную жалобу. В декабре 2025 года судебная коллегия отменила решение. Но не по существу земельного спора, а из-за процессуальной ошибки. Судьи указали, что при рассмотрении дела коллеги неправильно определили ответчика.
Если коротко, истец оспаривал постановление акимата. В качестве ответчика привлекли аппарат акима. Но эта структура не издаёт отменённые первой инстанцией акты и не отвечает за их законность. При этом самого акима Алматы, чьё постановление считалось предметом спора, к процессу не привлекли.
По закону разрешение вопроса о правах и обязанностях лица, не участвующего в деле, считается безусловным основанием для отмены судебного решения. Именно по этой причине коллегия отменила решение суда первой инстанции и отметила, что не рассматривает вопрос о законности передачи земельных участков по существу. Эти обстоятельства оценят заново при новом рассмотрении дела уже с корректным составом участников.
Впрочем, даже если в итоге решение суда первой инстанции изменят, для Алматы это может создать прецедент пересмотра всей практики передачи земли через СПК. Вопрос теперь не в том, что будет с этими 13 участками, а в том, сколько ещё земли в городе распределили по такой схеме.
Конкретно по этому делу с непонятными 13 земельными участками спор в суде продолжается.
