Инфляция в Казахстане замедляется, а вслед за ней вниз пошла и базовая ставка. В сентябре Нацбанк снизил её до 16,25%. Кажется, что потенциальному покупателю квартиры сейчас выгоднее подождать: ещё немного – и ипотека тоже должна стать дешевле. Но есть проблема. Пока ставки снижаются, жильё дешеветь не спешит. А разница между ипотечными программами остаётся огромной: один казахстанец может получить заём под 7-9%, другому банк предложит кредит с ГЭСВ около 25%. Так стоит ли брать квартиру сейчас или лучше подождать? Разбиралась редакция Centralmedia24.
Ипотека всё ещё дорогая
В августе годовая инфляция замедлилась до 9,8%. Дезинфляция продолжается уже 11 месяцев, а базовая ставка опустилась до 16,25%.
Это создаёт предпосылки для удешевления кредитов, но ждать резкого падения ипотечных ставок пока не стоит. Нацбанк прогнозирует инфляцию в 2027 году на уровне 6,5-8,5%, а приблизиться к цели в 5% рассчитывает только в 2028-м.
Коммерческая ипотека тем временем остаётся дорогой. В Halyk номинальная ставка составляет от 20,5%, ГЭСВ может достигать 25%. В Bank CenterCredit стандартная ипотека предлагается примерно под 20,55-21,85%, ГЭСВ – до 24,8%. Схожие условия у Altyn, Freedom и Нурбанка.
Разница особенно заметна на конкретной квартире. Допустим, она стоит 30 млн тенге. При первоначальном взносе 20% покупателю необходимо занять 24 млн. При рыночной ставке ежемесячный платёж на десять лет может приблизиться к 500 тысяч тенге, а итоговая переплата – к стоимости ещё одной квартиры.
Но коммерческие банки – далеко не единственный вариант.
От 3,5% до 16,8%: что предлагает Отбасы банк
Самый дешёвый вариант – классический жилищный заём Отбасы банка под 3,5-5%. Однако для него необходимо накопить 50% стоимости жилья, иметь депозит не менее трёх лет и достичь необходимого оценочного показателя.
То есть для квартиры за 30 млн тенге сначала потребуется накопить около 15 млн. Взамен оставшуюся сумму можно получить по ставке в несколько раз ниже рынка.
Тем, у кого половины стоимости квартиры нет, доступны другие программы.
По «Наурызу» ставка составляет 9%, а для отдельных социально уязвимых категорий – 7%. Первоначальный взнос начинается от 20%, а для первичного жилья в чистовой отделке – от 10%. Максимальный заём в Алматы и Астане составляет 36 млн тенге, в остальных регионах – 30 млн.
Но есть ограничения: у участника и членов его семьи не должно быть жилья в течение последних пяти лет, а в крупных городах программа ориентирована прежде всего на первичный рынок. Кроме того, желающие проходят отбор.
Есть программа «Свой дом»: ставка составляет 7-8,5% с последующим снижением до 3,5-5%, первоначальный взнос – от 20%. В отличие от «Наурыза», наличие другой недвижимости не мешает участию.
Отдельный вариант для женщин – перезапущенная в августе программа «Ұмай». Здесь можно иметь другую недвижимость, нет привязки к прописке, а максимальная сумма займа достигает 50 млн тенге.
Ставка выше – 14,8%, ГЭСВ составляет примерно 16,3-16,8%. Но это всё ещё заметно ниже обычной коммерческой ипотеки.
Например, при покупке квартиры за 30 млн тенге в Алматы женщина может внести 6 млн, а оставшиеся 24 млн получить через «Ұмай». По расчёту самого банка, первые десять лет платёж составит около 387 тысяч тенге в месяц. В дальнейшем после перехода на жилищный заём ставка и платёж снижаются.
Есть также «Наурыз Жұмыскер» для представителей рабочих профессий и «Наурыз Әскери» для получателей жилищных выплат. Последняя позволяет в некоторых случаях получить кредит даже без первоначального взноса.
Получается, что единой «ставки по ипотеке» в Казахстане фактически нет. Для одного человека это 3,5-5%, для другого – 9%, для третьего – около 16%, а для четвёртого – почти 25% ГЭСВ.
А что происходит с квартирами?
Это уже отражается на структуре всего ипотечного рынка. По данным Аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана (АФК), в первом полугодии 2026 года количество заявок на ипотеку сократилось на 13,4% – до 419,2 тысяч. При этом объём выданных ипотечных кредитов, наоборот, вырос на 12,4%, до 1,1 триллиона тенге. Но практически весь рост обеспечил Отбасы банк: его выдачи увеличились на 32,8%, до 916,7 миллиарда тенге, тогда как объём обычной ипотеки банков второго уровня упал на 39%, до 161,5 миллиарда.
В результате доля рыночных ипотечных программ сократилась с 26,2% до 14,3%. В АФК связывают это в том числе с высокой стоимостью рыночного финансирования: пока обычная ипотека остаётся дорогой, спрос всё сильнее концентрируется вокруг льготных программ и системы жилищных сбережений.
Несмотря на дорогие кредиты, жильё не дешевеет. В августе средняя стоимость квадратного метра в новостройках Казахстана достигла примерно 625 тысяч тенге. В Астане – около 747 тысяч, в Алматы – 740 тысяч.
При этом покупателей стало меньше. В августе зарегистрировали 35,8 тысяч сделок – на 13,5% меньше, чем годом ранее. В Астане падение составило более 30%.
На вторичном рынке ситуация спокойнее. Там рост замедлился, а в отдельных городах появляется возможность торговаться. Поэтому сейчас важно смотреть не только на среднюю цену по стране, но и на конкретный город, район и квартиру.
Так покупать или ждать?
Если человек может получить «Наурыз», «Свой дом», классический заём Отбасы или другую ипотеку по ставке существенно ниже рынка, ждать только ради дальнейшего снижения базовой ставки необязательно. К тому моменту, когда кредиты станут дешевле, сама квартира может подорожать.
Совсем другая ситуация, если единственный доступный вариант – коммерческая ипотека с ГЭСВ около 23–25%.
Здесь ожидание может оказаться выгоднее. Особенно если за год удастся увеличить первоначальный взнос и приблизиться к условиям Отбасы банка.
Например, квартира за 30 млн при росте цены на 7% через год будет стоить уже 32,1 млн. Но если за это же время человек накопит ещё несколько миллионов и вместо кредита под 25% сможет получить заём под 9-15%, экономия на процентах способна перекрыть рост стоимости жилья.
Поэтому главный вопрос сейчас не в том, продолжит ли Нацбанк снижать ставку. Вероятность дальнейшего смягчения уже заложена в ожидания рынка.
Гораздо важнее, по какой ставке конкретный человек может получить деньги сегодня.
Если это 7-9% и квартира нужна для жизни – нынешний момент может быть вполне подходящим для покупки. Если речь идёт о ГЭСВ около 25%, а срочности нет, увеличение первоначального взноса и ожидание более дешёвого кредита выглядит разумнее.
Читайте также:
